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房産經紀人網上找房源怎跟房東溝通
我隻聽過XX房産公司，我怎麼沒聽過你們公司，你們公司怎麼樣？
1、不去诋毀别的公司。
2、介紹我們公司的服務特色，我們的服務特色：強調交易安全，實行先産權調查再簽訂交易合同，确保産權真實性。專業性強，我們有法律專員負責為雙方拟定交易合同。我們的企業理念：安全、迅速、合理。收費透明，收取固定比例傭金，不賺差價。
3、介紹一下經紀人自己的優勢。
4、請您給我一個機會，感受一下我們的服務，我相信不會令您失望。
我願意自己賣，方便又節省錢
自售的缺點：
1、無法讓買方産生競争，出售價格比較低。
2、安全無法保障，房地産糾紛、官司不斷。
3、花太多時間在售屋上，會影響其他事。
4、無法主動與買方洽談。
5、廣告費負擔重。
6、銷售管道與銷售手段太少。
7、無法過濾客戶，生活受打擾。
8、女房東帶看存在危險。
9、比較不會推銷，介紹産品。
10、定價策略、議價方法，收定方法不夠專業。
11、買方防範心理較重，不利成交。
【綜合話術】
自己賣省中介費，但房子不同于一般商品交易，涉及很多的專業知識，繁瑣交易流程以及合同拟定，幾十萬的房子，如果環節中出現問題，損失巨大。這就不光是省點中介費的事情，反而因小失大。在房屋買賣過程中，涉及交易配對，買賣談判，合同拟定，過戶、交款，收款，房屋交接等系列繁瑣的交易細節，并不象您想像的那麼簡單。現在也越來越多的客戶選擇我們節省時間，精力，放心。
另一方面，自己賣确實會省掉中介傭金，但是您想一下，如果您沒有過多精力的話，會吃不消的。自己找客戶累，貼了廣告，客戶随時會要求看房子，而您又正在上班的時候怎麼辦。在深夜的時候突然有人打電話問您房子的事情，。。。。您想你的生活是否會被一套房子出售所打亂。一個真實的體會，以前我沒做這行的時候，我一個朋友自己賣了一套房子。結果落得個神經衰弱。您說值不值得？
為什麼要簽委托，會不會把我套進去？
1、客戶資料是公司機密，絕對保密。
2、需要你授權，不簽委托等于你沒有授權，我們沒有權利幫你賣房。
3、電腦輸入需要契據号，後續服務都以契據為起點。
4、不簽委托時，看房者多為中介，簽委托後都是真正買方。
5、委托合同對雙方是平等的，我們同樣會有約束。
6、可避免一房二售的糾紛。
7、不簽的原因在哪裡，顧慮的重點在哪裡，解釋合同條款對你并無害處。
8、以前社會重視口頭承諾，現在社會重視法律承諾。
9、舉結婚為例，到頭來還是會選擇一個。
【綜合話術】
簽訂書面的委托，是得到您的授權，這樣我們才會有資格幫您賣您的房子,口頭委托其實是對您的不負責任，有了您的書面授權，才能有該套房子的合同編号，您的房子才能輸入我們的電腦銷售系統，這樣我們就可以幫你上櫥窗，上報紙廣告，而且輸入電腦銷售系統後不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系統上查到此房出售的信息，甚至其他分行同事也可以看到，這樣您的房屋銷售的面就廣了。
通過書面的形式明确雙方的責、權、利，對您，對我們都是一個保障。其實您關心的是在短時間内幫您達成售屋的心願，我們的初衷跟您是一緻的。并且您簽訂一般委托，您同時還可以選擇到其他公司委托。對您的交易沒有任何限制，。在委托期間内您也可以随時行使您的委托撤消權利，隻需要您給我們一個電話就可以。所以您看，根本就不存在什麼所謂的套。
當房東詢問房價時如何回應?
1、您認為可以賣多少？
2、我們的專業告訴我們不能不負責任地随便說說。
3、我必須先了解房屋的狀況，包括地段、小區環境、戶型、面積、樓層、朝向、裝修以及市場等等情況。
4、房價的決定權在房東。
5、此類房子開價應該是在到上下比較合适。
6、但不敢保證萬一定賣得掉或一定賣不掉。
7、我們做服務業的就是客戶想賣多少，我們盡量幫他賣到多少。
8、你問我就對了，以我三年的專業經驗來看，我個人以為此類房産每平方8200左右比較符合市場。（如果房東報價8500）
9、我希望是在到價位幫你賣掉最好，但是有時賣房講緣分，更要根據市場和買方來定。
10、可以先試試這個價格，看看買方的反映再做調整，最後賣房決定人一定是你。
委托期限太長了？
1、隻有好處，沒有壞處！多申請廣告費，集中促銷人力、财力。
2、倘若不相信我們，即使隻委托一天都算長。
3、我們大公司客戶很多，享受公司資源，即使沒有成交的買方還可以做朋友，幫你建立人脈。
4、對你的案子有信心我們才敢接。
5、我并不是隻做開發，我們開發沒獎金，目的是幫你銷售，責任在後頭。
6、需要好價錢，時間短有可能嗎？
7、續約比較麻煩，填更改副表，耽擱時機。
8、隻要對你有好處我們都願意，即使花再長時間，再多精力都無所謂。
9、時間段，損失最大的是你。
10、我的立場跟你相同。
11、你覺得我希望何時幫你賣掉？
12、隻有三天就賣掉，你會不會後悔？
13、請問你是不是很急着要把房子賣掉，或者急需錢用？
服務費太高
1、安全保障，介紹法務協助的成本。
2、其實并不貴，比喻（五星與三星酒店）服務品質不同，介紹公司資曆。
3、賣房子是大事，重點是保障安全。
4、同行收費情況告知。
5、能夠收2%的公司都不會說隻收1%，低價的公司大都有問題，我們不象其他賺差價，利潤隻有服務費。
6、服務費少隻會減低銷售意願與動力。
7、服務内容介紹與服務流程介紹。
8、舉例——失敗及糾紛案件，因小失大。
9、成交之前不收取任何費用，成交後繼續免費服務，全程陪同，保障安全及利益。
【綜合話術】
我們公司不賺取客戶一分錢差價，因此服務費是我們公司發展的唯一來源，加上我們公司在用人，專業培訓、行銷廣告等方面的投入都很高，相比其他賺差價的公司來講，利潤很薄。
我們公司的服務品質很高，（當然等您在我們公司成交後，您就可以實際體會到），經紀人也非常專業，有專屬的簽約法務負責拟定交易合同。相比之下，我們公司與同等級别其他公司的收費要低。舉個例子“您想同材質的衣服，恒隆廣場的貨與新世界的貨肯定價格是不一樣。”
傭金支付期限
1、居間中介指撮合買賣雙方達成協議，至此中介義務完成，後面是我們免費服務。
2、的确很抱歉，公司有規定什麼時候收傭金。
3、我們大公司，有品牌，服務品質有保證，不會收傭金之後不管。
【綜合話術】
作為我們中介服務來說，在你們（買賣雙方）簽定買賣合同後，我們的義務就算完了，以後的隻是我們協助你們辦理，就好象我們的售後服務一樣，您買了什麼産品，要求商家有售後服務，不可能在所有售後服務完以後才給錢吧！
我們簽了合同錢也沒收到的話，公司會說我們沒做工作，不然憑什麼說我們錢了合同呢？你們也不要讓我們太為難了，不然以後協助你們辦證的工作我們都不好做了！
我很忙，沒時間和你們談
1、就是因為你忙，所以沒時間關心買房的事，倒不如交給我們來處理。
2、自售花時間及精力，公事會受耽擱，反之，生意做的更好。
3、客戶看房時間不好協調，更難出售。
4、認同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事業有成等贊美。
5、有誠意的買方會因為你很忙，退縮機會大。
會跟你聯系
1、那我們如何聯絡，時間确定下來，直接約時間（選擇法）。
2、這段時間我保證不會打擾你。
3、順道過來看看，隻是跟你聊聊，絕對不會跟你談房子的事，如果有，你馬上趕我走。
4、有需要是需要什麼，我可以先幫你準備，安全、迅速還是價格合理？
5、這段時間我自己也很忙，某個時間恰好有空擋，到時再來拜訪。
6、感謝信任，轉移話題。
房産經紀人怎麼跟房東殺價
教你如何和業主殺價
1、隐藏對所看房屋的喜愛程度，再有好感也不要輕易流露，越是漫不經心房東就越心虛自己挂的房屋價格是不是合理，方便後面的殺價。2、言談中對房東透露已看中其他房屋被已準備付定金，但也很喜歡此套房屋，流露出左右為難的樣子窺探房東的賣房誠意度，如果是很誠意出售勢必強力推薦自己的房屋，這時就可以慢慢殺價了，切記表演一定要逼真要在一定的範圍内殺價，把握好度不要太過火，否則會适得其反。3、告知房東已經付了其他房子的定金50000元，如果違約不買的話房東會把定金沒收，但自己确實很喜歡你這套房屋，看能否便宜點補償已付但将被房東沒收的定金。4、告知很喜歡此房屋，但要等自己的房子還出售後才能買，要求付款時間推後，一般的房東都不會同意，這時就退一步說要貸款或墊資但都需要額外的費用，商榷能否共同分攤，其目的也是為了降低房價。5、列出房屋的衆多缺點但又要表露出比較喜歡的狀态而猶豫不定，逼房東自動降價。但列出房屋的缺點時一定要向房東流露出自己對此套房屋很感興趣，不然房東會認為你沒有誠意而斷了回旋餘地。房屋缺點概括：交通不方便、交通方便但太吵、周邊配套設施不全、周邊配套設施全但太雜亂、物業管理比較差、物業管理好但管理費太高居住成本高、樓層低蚊蟲多采光差、樓層高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西曬嚴重、朝南雖好但有可能看不到景觀、毛坯房自己裝修很麻煩、裝修房又不喜歡他的風格裝修時還要花錢敲掉等6、告知自己真的很滿意，但家人、老公和老婆不是很滿意，希望價格便宜點可以說服他們，最好現場打電話跟家人商議争吵上演一場苦肉計，越逼真效果越好殺的價格也越理想。7、告知自己可以一次性付款而縮短交易周期，但自己又不太想把一大筆資金變成死錢，除非有便宜的價格，這對急需資金周轉的房東最為生效。8、想法知道房東的電話，讓自己的家人扮成中介公司業務人員推薦他樓下或樓上的房子給他問他買不買，但是價格一定要比他在賣的房屋的便宜，其目的是讓他知道産品的有競争性，塑造競争對手。9、擅用手機。在殺價的過程中你的手機響了，有其他中介公司業務員給你推薦一套跟此套房屋相同小區，面積、樓層相仿但價格便宜得多的房屋，在通話中表示立即就可以定，此時如果房東願意挽留或者着急表示有殺價的空間。10、擅用房産廣告。事實勝于雄辯，用數據說話。極力找到看中的房屋在市場上的廣告價格，一般來說房産中介公司在媒體上廣告價格都比房東的挂牌價低，用此打擊房東告知整個市場上都以這個價格在出售他的房屋，以此摧毀房東的最後心理防線達到殺價的目的。
11、随身帶着50000元現金，說隻要價格便宜到自己的心理價位就立即付定金，這是殺手锏，房東都是見錢眼開不見兔子不撒鷹。12、如果實在殺不下來，不要留戀與不舍，立即拔腿就走，讓房東擔心失去你怎麼一個誠意的客戶而立即讓價，這叫欲擒故縱。當然所有的答案不是唯一的，視實際情況看，
房産中介怎麼獲客
1、現場客戶上門客戶是發展客戶最直接的方式。這些客戶目的性明确，針對性強，容易跟進。所以客戶在注冊信息的時候，一定要留下自己的聯系方式，比如手機号，微信，qq号。一般來說，客戶會在很多門店登記信息，所以盡快聯系客戶看房，防止客戶與其他門店合作。2、網絡發展随着互聯網的飛速發展，互聯網上的出版社已經成為拓展客戶的主流方式。通過互聯網向潛在客戶推送房屋信息，可以獲得更多客戶的來電，也為經濟代理節省了大量時間。同程、Jiji.com、各大房産網站、小區業主群、業主論壇等58家分類信息網站。3、社區駐軍。進駐重點居民區，要注意和保安、物業搞好關系。此外，居民區的居民經常和阿姨聊天，和阿姨跳廣場舞，和阿姨下棋，和阿姨建立良好的關系。4、廣告貼紙傳統的獲客方式不能丢，但是巧妙利用也能有很大的效果。自己設計一個宣傳方案，把房源優勢和自己的聯系方式寫下來，内容排版盡量簡單明了，打印出來，在人流量大的小區、大型超市、公交車站張貼廣告。
